Den brandschutztechnischen Zustand einer Immobilie zu erfassen, kann für den potenziellen Käufer von entscheidender Bedeutung sein. Denn nicht selten führen zunächst unbekannte Brandschutzmangel zu hohen Sanierungskosten. Die sogenannte Brandschutz Technical Due Diligence (BTDD) schafft hierbei Abhilfe.
Als Due Diligence (DD) bezeichnet man die gebotene Sorgfalt, mit der beim Kauf von Immobilien geprüft wird. Dabei werden Stärken und Schwächen der baulichen Anlagen sowie Risiken identifiziert und das Objekt wird bewertet. Es wird gezielt nach sogenannten „Deal-Breakern“ gesucht, d.h. nach Sachverhalten, die einer Investition entgegenstehen könnten. Erkannte Risiken können zum Abbruch der Kaufverhandlungen führen oder vertraglich in Form von Preisabschlägen oder Garantien Berücksichtigung finden.
Der Brandschutz ist nur ein Teilbereich eines Due-Diligence-Prozesses, bei dem u.a. auch finanzielle, rechtliche, steuerliche und umweltbezogene Aspekte untersucht werden können. Eine DD findet insbesondere vor Abschluss des Unternehmenskaufvertrags statt, manche Teilaspekte können aber auch danach durchgeführt werden [1].
Technical Due Diligence (TDD)
Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude, industrielle oder gewerbliche Anlagen soIlten jederzeit sicher sein und sich im bestmöglichen Zustand befinden. Durch eine TDD gewinnen Eigentümer. Nutzer, Betreiber und Investoren bzw. Kaufinteressenten zunächst einen Überblick über den aktuellen Zustand der betreffenden Immobilie. Untersucht wird der technische Zustand von Anlagen und Gebäuden. Insbesondere mit dem Ziel der Bewertung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungspotenzial. Für die Durchführung einer technischen DD sind Fachleute mit spezifischen Fachkenntnissen notwendig.
Mit der TDD werden die klassischen DD-Untersuchungen (Finanzen, Steuern, Recht) durch eine technologisch fokussierte Detailanalyse ergänzt. Die zu beurteilenden Risiken, die kurz-, mittel- oder ianlangfristig die Immobilienrentabilität beeinflussen können, entstehen gewöhnIich während der Planung-/ Bauphase eines Immobilienprojektes.
Sowohl bei Investitionen in eine bestehende bauliche Anlage als auch bei der Entwicklung eines neuen Immobilienprojekts müssen Bauherren bzw.. Projektentwickler (Betreiber, Investoren. Versicherungsgesellschaben; die möglichen Risiken erkennen, verstehen und minimieren, bevor weitere Schritte unternommen werden. [2]
Mit einer BTDD wird innerhalb des Bereichs der TDD der Teilbereich des vorbeugenden Brandschutzes analysiert. Ich kläre für Sie im Rahmen der BTDD folgende wichtige Fragestellungen:
- Ist die Einhaltung der Vorschriften zum Brandschutz im bestehenden Gebäude noch so gewährleistet, wie dies zum Genehmigungszeitpunkt gefordert war bzw. entspricht des Gebäude dem damals genehmigten Stand?
- Ist die aktuelle Nutzung der bauaufsichtlich zugelassenen Nutzung entsprechend?
- Sind die zum Baugenehmigungszeitpunkt geforderten sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen vorhanden, betriebssicher und wirksam?
- Liegt für die bauliche Anlage ein Bestandsschutz vor
Weitere Untersuchungskriterien einer BTDD sind z.B.:
- Wertung der Baugenehmigungsbescheide mit Vergleich der Baugenehmigungen und der vorgefundenen Situation („Soll-Ist-Vergleich).
- Sind die Prüfungen der sicherheitstechnischen Anlagen und Einrichtungen positiv erfolgt?
- Prüfung der Bauausführungsdokumentation der Brandschutzgewerke (Verwendbarkeitsnachweise. Bescheinigungen, Bestätigungen, Fachunternehmererklärungen., Übereinstimmungserklärungen).
Mit Hilfe der BTDD werden Kostenfallen durch nicht erkannte Brandschutzmängel vermieden. Durch meine jahrzehntelange Erfahrung im Vorbeugenden Brandschutzes und der baurechtlichen Beurteilung von Bestandsgebäuden, können Sie nach der BTDD sicher sein, eine für den Kaufvertrag sichere Expertise in den Händen zu halten.
Quelle:
[1] Due Diligence, Gabler Wirtschaftslexikon, Springer Gabler Verlag (Hrsg.),
Due Diligence • Definition | Gabler Wirtschaftslexikon
[2] aus Brandschutzatlas 09/2019]